Konsep Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP), Nilai Jual Obyek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP), dan Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) perlu dipahami terlebih dahulu sebelum membahas tentang bagaimana menghitung Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Hal ini disebabkan ketiga komponen tersebut dibutuhkan dalam penghitungan PBB.
Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)
Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau NJOP Pengganti. NJOP menjadi dasar pengenaan PBB. Berdasarkan definisi tersebut, NJOP ditentukan berdasarkan transaksi jual beli yang terjadi secara wajar. Namun jika nilai transaksi jual beli secara wajar tidak dapat diperoleh, NJOP dapat ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, nilai perolehan baru, atau NJOP Pengganti.
Perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis adalah suatu pendekatan atau metode penentuan NJOP dengan cara membandingkannya dengan objek pajak lain yang sejenis yang letaknya berdekatan dan fungsinya sama dan telah diketahui harga jualnya. Nilai perolehan baru adalah suatu pendekatan atau metode penentuan nilai jual suatu objek pajak dengan cara menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh objek tersebut pada saat penilaian dilakukan, yang dikurangi dengan penyusutan berdasarkan kondisi fisik objek tersebut. Sementara itu, nilai jual pengganti adalah suatu pendekatan atau metode penentuan nilai jual suatu objek pajak yang berdasarkan pada hasil produksi objek pajak tersebut.
Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP)
Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) adalah batas NJOP yang tidak kena pajak. Dengan demikian apabila NJOP suatu bumi dan/atau bangunan sama atau lebih kecil dari NJOPTKP, maka atas objek berupa bumi dan/atau bangunan dimaksud tidak terutang PBB.
Mulai Tahun Pajak 2014, besarnya NJOPTKP ditetapkan sebesar Rp 12 juta untuk PBB selain sektor perdesaan dan perkotaan. Satu Wajib Pajak hanya berhak mendapat satu NJOPTKP meskipun memiliki tanah dan/atau bangunan lebih dari satu.
Nilai Jual Kena Pajak (NJKP)
Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) merupakan dasar penghitungan PBB. NJKP ditetapkan serendah-rendahnya 20% (dua puluh persen) dan setinggi-tingginya 100% (seratus persen) dari NJOP.
Mulai Tahun Pajak 2002, besarnya NJKP untuk PBB selain sektor perdesaaan dan perkotaan ditetapkan sebagai berikut:
- Untuk objek pajak perkebunan, perhutanan, dan pertambangan, besarnya NJKP ditetapkan 40% dari NJOP.
- Untuk objek pajak lainnya:
- NJKP ditetapkan sebesar 40% dari NJOP apabila nilai NJOP-nya sama atau lebih dari Rp1 miliar;
- NJKP ditetapkan sebesar 20% dari NJOP apabila nilai NJOP-nya kurang dari Rp1 miliar.
Tarif PBB
Tarif PBB yang dikenakan atas obyek pajak adalah sebesar 0,5%. Besarnya PBB yang terutang dihitung dengan cara mengalikan tarif dengan NJKP.
Contoh Penghitungan PBB
Sebagai contoh Tuan A memiliki tanah dan bangunan pribadi masing-masing seluas 100 m2 dan 50 m2. NJOP Bumi ditetapkan sebesar Rp2 juta per m2 dan NJOP Bangunan ditetapkan sebesar Rp1 juta per m2. Penghitungan PBB yang terutang dapat dihitung sebagai berikut:
Anda dapat memanfaatkan Kalkulator PBB yang kami sediakan untuk dapat menghitung PBB dengan cepat dan mudah.
Referensi:
Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan s.t.d.d. Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994.
Peraturan Pemerintah Nomor 25 Tahun 2002 tentang Penetapan Besarnya Nilai Jual Kena Pajak Untuk Penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan.
Peraturan Menteri Keuangan Nomor 23/PMK.03/2014 tentang Penyesuaian Besarnya Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak Pajak Bumi dan Bangunan.
Tinggalkan Balasan